OK! A venit momentul sa iti construiesti casa mult dorita. Te-ai saturat de camerele mici din apartamentul in care stai unde simti ca nu ai loc de nimic si toate stau sa cada pe tine, nu mai vrei sa ai de-a face zilnic cu vecinii de bloc, vrei sa te poti trezi dimineata linistit si sa servesti cafeaua pe terasa, copiii sa poata alerga prin curte si sa nu mai ravaseasca toata casa, poate chiar sa va intalniti cu prietenii in weekend la un gratar si sa va bucurati de aerul curat.

Rezultatul final suna foarte bine dar de unde incepi? Totusi, sunt multi bani la mijloc, o sumedenie de decizii de luat si este foarte important sa aduni informatiile necesare pentru a putea merge pe drumul cel bun mai departe. Desigur vei colabora cu topografi, arhitecti, ingineri de rezistenta, ingineri de instalatii, constructori si alti specialisti pentru a-ti putea construi casa, fiecare avand ani de specializare si experienta in ceea ce fac deci ar fi aberant sa iti doresti sa cunosti tot ceea ce au deprins acesti oameni insa o serie de termeni uzuali te vor ajuta sa comunici mai usor cu colaboratorii, idei si informatii despre stiluri de arhitectura si spatii iti vor fi de folos pentru a redacta alaturi de arhitect tema de proiectare astfel incat sa fi sigur ca proiectul se va dezvolta asa cum iti doresti iar cateva tips and tricks te pot ajuta sa economisesti timp si bani pe parcursul implementarii, lucru de care chiar ai nevoie pentru ca, sa fim sinceri, in constructii si amenajari interioare termenele si bugetele sunt aproape tot timpul depasite.

Deci, ce ne propunem prin acest blog? Sa iti oferim tie un bagaj optim de informatie astfel incat sa poti comunica cu toti cei ce iau parte la realizarea proiectului, sa stii ce sa ceri tuturor partilor implicate, sa poti sa pui intrebarile corecte dar cel mai important sa intelegi si sa analizezi raspunsurile pe care le primesti, sa economisesti bani si sa castigi confort pentru ca pana la urma pentru asta iti construiesti casa dorita, pentru a putea trai confortabil si sanatos.

Acum, fara sa mai pierdem timpul cu introduceri zic sa dam drumul subiectului de astazi:

Cum obtinem autorizatia de construire? Etapele unui proiect de arhitectura.

Consideram ca ti-ai cumparat parcela dorita, amplasata optim fata de vectorii tai de importanta, orientata corect fata de punctele cardinale, avand dimensiunile necesare astfel incat sa poata acomoda casa ce urmeaza sa o construiesti si vrei sa incepi cu partea de proiectare. In acest caz pasii sunt urmatorii:

• Obtinerea certificatului de urbanism: Pentru orice vrei sa construiesti sau sa demolezi ai nevoie de un Certificat de urbanism (abreviat “CU”) pe care il obti de la primaria de care apartine parcela. Prin Certificatul de urbanism esti informat cu privire la regimul de inaltime maxim pe care il poti avea in zona, modul in care se poate amplasa constructia pe teren si suprafata de teren pe care aceasta o poate ocupa. Pentru obtinerea Certificatului trebuie doar sa completezi o cerere, sa atasezi un extras de carte funciara a parcelei pe care vrei sa construiesti si o copie a cartii de identitate (presupunand ca esti proprietarul parcelei). Este foarte important scopul pentru care soliciti Certificatul de urbanism asa ca urmareste sa fie cat mai cuprinzator. Mentioneaza ca doresti un CU pentru construirea unei case, mentioneaza si regimul de inaltime dorit (Parter, Parter+ 1 Etaj, etc.). Daca doresti sa construiesti anexe (garaj, piscina, etc.) le mentionezi si pe acestea precum si construirea imprejmuirii. De exemplu: "CONSTRUIRE CASA IN REGIM DE INALTIME P+1E, GARAJ, ANEXE SI IMPREJMUIRE". Poti oricand sa ceri ajutorul unui arhitect sau a celor din cadrul biroului de urbanism din primarie.

• Realizarea studiului topografic: Sau ridicarea topo dupa cum mai este numita se realizeaza de catre un inginer topograf care vine la fata locului si masoara toate elementele existente pe teren (Ex: masoara si marcheaza laturile parcelei, masoara diferentele de nivel din zona studiata si marcheaza pe plan constructiile existente). Dupa ce finalizeaza lucrarea topograful inainteaza documentatia catre OCPI (Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara) care o verifica si ne transmite in schimb Planul de situatie vizat OCPI de care vom avea nevoie pentru obtinerea Autorizatiei de construire. Roaga inginerul topograf ca dupa ce finalizeaza lucrarea sa iti transmita si desenul parcelei in format DWG (editabil) si coordonatele Stereo ’70 pentru punctele de contur ale parcele (intr-un fisier Word sau Excel). Arhitectul va avea nevoie de toate acestea pentru a putea demara partea de proiectare. Daca nu cunosti un inginer topograf poti ruga arhitectul sa te ajute cu acest pas.

• Realizarea studiului geotehnic: Se realizeaza de catre un inginer geotehnician care vine la fata locului si executa foraje din care ulterior rezulta calitatea solului, adancimea de fundare, nivelul apei in sol si modul recomandat de realizare a fundatiei. Tot in aceasta etapa se executa si dezvelirile de fundatie in cazul in care prin proiect se intervine asupra unor cladiri existente, din care rezulta adancimea fundatiilor existente si eventualele lucrari necesare pentru punerea in siguranta a acestora. Pentru aceasta etapa recomandam sa discuti deja cu un arhitect deoarece este foarte important ca forajele si dezvelirile de fundatii sa se execute in puncte stabilite de acesta in baza proiectului de arhitectura.

• Demararea proiectului de arhitectura: Acum incepe partea cea mai frumoasa a intregului proces si este foarte important ca startul sa fie unul optim. Discuta cu arhitectul, realizati impreuna tema de proiectare, stabiliti stilul arhitectural al casei, spatiile necesare, sistemul constructiv, gradul de termoizolare a constructiei, modul in care se vor incalzi si raci spatiile si diferitele variante alternative de producere a energiei. Aici venim cu urmatoarele sfaturi: discuta cu arhitectul ca proiectele sa fie realizate la faza P.T. (Proiect Tehnic) nu doar D.T.A.C. (Documentatie Tehnica pentru obtinerea Autorizatiei de Construire), te va costa mai mult in faza de proiectare insa vei salva bani ulterior in faza de santier cand pe baza listelor de cantitati primite de la proiectanti vei putea urmari lucrarile efectuate astfel incat sa nu ti se ceara sa decontezi suprafete mai mari decat cele existente. Urmarind detaliile tehnice de executie proiectul se va implementa corect iar tu nu vei avea surprize neplacute in timp si vei putea face economie de bani cerand oferte din mai multe locuri pentru materiale cumparate in cantitati mai mari. De asemenea incearca sa comunici cat mai mult cu arhitectul prin cuvinte si imagini cu constructii sau spatii care iti plac si lasa-l pe el sa deseneze, cum am spus si la inceput, un proiect de arhitectura cuprinde foarte multe informatii pe care ar fi exagerat sa le cunosti daca nu esti din domeniu astfel o schita realizata de tine si transmisa catre proiectant poate reprezenta o ingradire care se cuantifica in costuri ridicate sau spatii nefunctionale. Acum ca am lamurit aceste lucruri ramane doar ca tu sa te bucuri de aceasta perioada, solicita arhitectului 3D-ul casei, plimba-te prin el, vezi ce iti place si ce ai vrea sa modificati, discutati pe randari si stabiliti toate detaliile astfel incat in faza de santier sa nu mai fie necesare modificari care pot compromite rezultatul.

• Obinterea avizelor: Pentru realizarea oricarui proiect de constructii este necesar sa obtinem o serie de avize, unele mai accesibile cum sunt avizele de amplasament pentru utilitati si avizele de bransament la utilitati iar altele mai dificil de obtinut, in cazul in care parcela se situeaza in aria de influenta a unor constructii speciale (Ex: avizul Ministerului culturii, avizul Directiei de sanatate publica, avizul CFR, etc.) care au un termen de rezolvare mai lung si necesita studii specifice. Conform legii avizele se obtin de catre beneficiar astfel daca vrei sa salvezi cativa bani poti sa discuti cu arhitectul sa iti ofere planurile necesare in vederea obtinerii avizelor si sa te ocupi tu de procesul de depunere si ridicare (Ex: completarea cererilor, depunerea dosarelor, obtinerea extraselor CF, etc.). Insa, daca te hotarasti sa depui tu aceste documentatii ai grija sa o faci corect si intr-un timp util astfel incat sa nu blochezi procesul de proiectare.

• Realizarea proiectului de rezistenta: Pana in aceasta etapa am reusit deja sa obtinem Certificatul de urbanism, Planul de situatie vizat OCPI, Studiul geotehnic si avizele iar cu arhitectul am cazut deacord asupra solutiei arhitecturale. Mare atentie, dupa ce transmitem proiectul catre inginerii colaboratori nu se vor mai putea aduce modificari la proiect fara achitarea unor sume suplimentare. La fel ca in cazul proiectului de arhitectura, solicita ca partea de rezistenta sa fie realizata la faza PT, sa iti fie transmise listele de cantitati, extrasele de armatura, detaliile de executie, etc. Asa salvezi bani pentru ca vei stii exact de cat beton ai nevoie la fiecare etapa de turnare, salvezi timp pentru ca vei comanda armatura fasonata iar pe santier vor trebui doar sa o lege si sa o monteze si scapi de o parte din stres pentru ca se reduce drastic riscul aparitiei greselilor de executie.

• Realizarea proiectelor de instalatii: Deoarece vrem sa elaboram un Proiect Tehnic, fara greseli din faza de proiectare, este cel mai bine ca planurile de arhitectura sa fie transmise catre inginerii de instalatii abia dupa ce inginerii de rezistenta au elaborat predimensionarile iar acestea au fost integrate in proiectul de arhitectura, astfel nu vom avea surprize neplacute ca de exemplu suprapunerea unor ghene de scurgere peste elemente de rezistenta care rezulta in realizarea de compromisuri scumpe in faza de impelementare. In aceasta faza colaboram cu ingineri de instalatii electrice, sanitare, termice, etc. si este foarte important sa le transmitem fiecaruia ce ne dorim sa cuprinda proiectul (Ex: statie de incarcare pentru automobile electrice, sisteme antiefractie, sisteme de automatizare, sisteme de ventilatie cu recuperare de caldura, centrala pe gaz sau pompa de caldura, incalzire in pardoseala, panouri fotovoltaice, panouri solare, etc.). Tot in aceasta etapa se elaboreaza si Studiul conform legii 372, cu privire la introducerea de sisteme alternative de producere a energiei, obligatoriu din anul 2021. Proiectele de instalatii realizate corect cresc drastic confortul utilizatorilor si in acelasi timp reduc facturile la energie printr-o gabaritare corecta (Ex: o centrala subdimensionata sau supradimensionata va consuma mult mai multa energie decat este necesar pentru asigurarea confortului termic) asa ca cel mai bine pentru tine este sa le tratezi foarte serios.

• Realizarea expertizei tehnice: In cazul in care intervi asupra unei constructii existente este necesar ca un expert tehnic sa realizeze o expertiza tehnica cu privire la modul in care se va interveni asupra constructiei astfel incat aceasta sa nu se degradeze in timp din varii motive. Aceasta etapa necesita cunostiinte tehnice astfel cel mai bine este sa il lasi pe arhitect sa se ocupe de dialogul cu expertul tehnic, tu doar asigura-te ca expertul ales de catre arhitect este cea mai buna optiune pentru tipul tau de proiect.

• Verificarea proiectelor: Conform legii 10/1995 este obligatorie verificarea proiectelor de constructii la diferite cerinte pe care arhitectul le stabileste in baza legii, astfel Studiul geotehnic, proiectul de arhitectura, proiectul de rezistenta si proiectele de instalatii se verifica de catre verificatori atestati, cu ani de experienta, lucru care reprezinta un mecanism de control al calitatii in constructii si tie iti ofera certitudinea ca partea de proiectare a fost realizata corect.

• Realizarea devizului: Pentru obtinerea autorizatiei de construire este necesara si realizarea unui deviz sumar. Acesta se intocmeste de catre arhitect prin inmultirea suprafetei construite desfasurate rezultate cu valoarea lucrarilor de constructii stabilita pentru zona in care se afla parcela, valoare pe care o aflam de la biroul de urbanism din cadrul primariei apartinatoare. De exemplu, casa noastra are o suprafata construita desfasurata de 300 mp iar de la biroul de urbanism am aflat ca valoarea lucrarilor de constructii in zona este de 1250 lei/ mp, rezulta ca valoarea de deviz a lucrarilor de constructii si instalatii este de 375.000 lei. Cand vei depune documentatia pentru obtinerea Autorizatiei de construire, pornind de la aceasta valoare ti se vor stabili taxa pentru autorizatia de construire (0.5% din valoarea de deviz) si taxa de timbru (0.05% din valoarea de deviz).

• Obinerea Autorizatiei de construire: Am ajuns la final! In aceasta etapa avem deja obtinute Cerificatul de urbanism, Planul de situatie vizat OCPI, Studiul geotehnic si toate avizele necesare. Proiectele de arhitectura, rezistenta si instalatii au fost finalizate si verificate si daca este cazul a fost realizata si expertiza tehnica. Mai ramane numai sa completam cerearea pentru obtinerea autorizatiei de construire, sa scoatem un extras CF aflat in termen, sa alcatuim dosarele si sa le depunem la primarie unde vom achita si taxele despre care am vorbit la punctul 10. Iti recomandam sa stabilesti de la inceput cu arhitectul ca aceasta etapa de pregatire a dosarului va intra in atributiile lui deoarce documentatia este cuprinzatoare si orice piesa lipsa te poate pune pe drumuri, astfel daca arhitectul se ocupa de acest pas ai garantia ca dosarul va fi complet ramanand ca tu sa il ridici de la biroul acestuia si sa il depui la primarie.

Pentru inceput acestea sunt etapele unui proiect de arhitectura care, dupa cum se poate observa, implica un numar mare de specialisti iar in functie de gradul de dificultate necesita aproximativ 3- 6 luni pentru finalizare dar cu o echipa de proiectare serioasa si un minim de management al timpului intregul proces se va fructifica in faza de implementare prin economie de bani, timp si cat mai putin stres.

Daca ai idei cu privire la subiecte pe care doresti sa le tratam mai departe nu ezita sa ne contactezi deoarece in primul rand scopul nostru este sa oferim celor aflati la inceput de drum informatia necesara astfel incat alegerile pe care le vor face ulterior sa fie asumate si in cunostiinta de cauza. De asemenea nu uita sa urmaresti paginile noastre de socializare pentru a nu rata postarile noastre ce pot aduce un plus in realizarea proiectelor tale.

Proiecte fara compromisuri,

Echipa Technotik.