Salut! Astazi am decis sa discutam despre ce presupune o autorizatie de construire pentru ca tu sa intelegi mai usor toate informatiile prezente in acest document astfel incat sa poti parcurge pasii legali pentru a evita situatiile neplacute care cel mai adesea se rezolva numai cu un consum inutil al resurselor financiare.

In Romania, conform legii 50/ 1991, ai posibilitatea de a executa lucrari de constructii numai dupa ce obti o autorizatie de construire sau de desfiintare, formulata de catre presedintele consiliului judetean sau primarul unitatii administrative teritoriale de care apartine imobilul, la solicitarea unuia dintre proprietarii acestuia. Autorizatia se emite pe baza documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (gasesti mai multe informatii in articolul dedicat), atata timp cat aceasta respecta documentatiile de urbanism aprobate in zona.

Cat dureaza obtinerea certificatului de urbanism?

Primul pas pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii il reprezinta obtinerea certificatului de urbanism, moment in care se considera inceputa procedura de autorizare. Prin certificatul de urbanism se stabilesc o serie de avize si acorduri pe care tu trebuie sa le soliciti si sa le obti de la autoritatile competente in domeniu, inainte sa depui documentatia pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Aceste avize si acorduri, impreuna cu punctul de vedere al autoritatii pentru protectia mediului se anexeaza si devin parte din autorizatia de construire.

Pentru a gestiona procesul de obtinere a certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire sau desfiintare, biroul de urbanism din cadrul primariei apartinatoare verifica documentatiile depuse si sunt obligate sa restituie documentatiile necorespunzatoare in maximum 5 zile lucratoare de la inregistrarea cererii pentru emiterea autorizatiei de construire, respectiv maximum 10 zile lucratoare de la inregistrarea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism se emite de catre primaria apartinatoare si ti se elibereaza in termen de cel mult 15 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii, fiind mentionat obligatoriu scopul emiterii acestuia. Un detaliu foarte important este ca certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii!

Ca sa tragem o concluzie, daca vrei sa construiesti sau sa demolezi ceva, in prima faza ai neaparata nevoie de un certificat de urbanism pe care il poti obtine in 15 zile lucratoare calculate din momentul in care depui cererea la primaria apartinatoare, biroul de urbanism avand posibilitatea sa iti solicite completari sau sa iti restituie documentatia (in cazul in care aceasta este incompleta) in maximum 10 zile lucratoare.

Cat dureaza obtinerea autorizatiei de construire?

Autorizatia de construire se emite pentru executarea lucrarilor de constructii sau de desfiintare si a celor pentru organizarea executarii lucrarilor, in cel mult 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, care cuprinde urmatoarele:

• Certificatul de urbanism;

• Dovada titlului asupra imobilului, teren si constructii;

• Documentatia tehnica – D.T.

• Avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism

• Dovada privind achitarea taxelor aferente autorizatiei de construire

In lege se regaseste o exceptie pentru anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole, termenul de emitere a autorizatiei de construire in acest caz fiind de 15 zile de la data inregistrarii cererii.

Documentatia pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii se depune si se inregistreaza la primaria de care apartine terenul sau imobilul asupra caruia se intervine, numai in cazul in care prezinti toate documentele solicitate prin certificatul de urbanism. In situatia in care se constata ca documentatia este incompleta sau sunt necesare clarificari, vei fi anuntat in scris de acest lucru, in maximum 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, mentionand elementele necesare in vederea completarii acesteia.

Incepand cu data notificarii, termenul de 15 zile sau de 30 de zile dupa caz, pentru emiterea autorizatiei de construire se decazleaza cu numarul de zile care iti sunt necesare pentru a depune si inregistra completarile aduse documentatiei initiale ca urmare a notificarii, cu conditia depunerii acestora intr-un termen de maximum 3 luni de la primirea notificarii. In cazul in care documentatia nu este completata in acest termen, ea iti va fi restituita la cerere.

Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, iar in situatia in care in locul constructiilor demolate doresti sa ridici o noua constructie, ti se va elibera o singura autorizatie de construire prin care se indica si se aproba atat demolarea constructiei vechi, cat si construirea celei noi. Informatia aceasta este foarte valoroasa deoarece in acest caz primaria iti va percepe doar taxa in vederea construirii, deci reusesti sa faci o mica economie.

Cum se calculeaza taxa pentru autorizatia de construire?

Pentru eliberarea unei autorizatii de construire pentru o cladire rezidentiala sau anexa, taxa este egala cu 0.5% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructii. De exemplu sa zicem ca tu vrei sa iti construiesti o casa de 100 de metri patrati. De la biroul de urbanism aflam ca valoarea lucrarilor de constructii in zona este de 1250 lei pe metru patrat, rezultand ca valoarea lucrarilor tale de constructii va fi de 125.000 lei. Aplicam 0.5% din 125.000 lei si aflam ca pentru a obtine autorizatia de construire va trebui sa achiti o taxa de 625 lei.

In cazul in care doresti sa construiesti altceva decat cladiri rezidentiale sau anexe, taxa va fi de 1% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructii, inclusiv valoarea instalatiilor aferente.

Pentru prelungirea autorizatiei de construire taxa se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.

Care este valabilitatea autorizatiei de construire?

Primaria care iti formuleaza autorizatia de construire va stabili o perioada de valabilitate de cel mult 24 de luni de la data emiterii, timp in care ai dreptul sa incepi lucrarile. Valabilitatea autorizatiei se va extinde de la data consemnata in ordinul de incepere pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie.

Asta inseamna ca dupa ce obti autorizatia de construire trebuie sa verifici (cel mai adesea pe pagina 2 a autorizatiei) care este termenul de valabilitate a acesteia. De exemplu daca termenul este de 24 de luni, asta inseamna ca vei avea timp 2 ani de zile sa dai ordinul de incepere a lucrarilor, urmand ca de la acest moment sa inceapa sa curga termenul de executie a lucrarilor (si acest termen il regasesti in autorizatie).

Conform legii esti obligat sa instintezi autoritatea care a emis autorizatia de construire, precum si inspectoratul teritorial in constructii asupra datei de incepere a lucrarilor autorizate. Daca nu o faci si se dovedeste ca inceperea lucrarilor fara instiintare s-a facut in termenul de valabilitate a autorizatiei, data de incepere a lucrarilor se considera ca fiind ziua urmatoare datei de emitere a autorizatiei.

In cazul in care dupa obtinerea autorizatiei vinzi terenul sau imobilul, valabilitatea ei se va pastra cu conditia ca prevederile acesteia sa se respecte iar in cartea funciara sa se inscrie modificarile cu privire la proprietarul bunului.

Prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire

In cazul in care lucrarile de constructii nu pot fi incepute sau executate integral in termenul stabilit, poti sa soliciti primariei prelungirea valabilitatii autorizatiei, cu cel putin 45 de zile lucratoare inaintea expirarii acesteia. Prelungirea autorizatiei se acorda gratuit, o singura data, pentru o perioada de maximum 24 de luni.

Prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se inscrie in originalul autorizatiei emise initial, fara a fi necesar sa mai prezinti alta documentatie iar in acest caz emitentul este obligat sa iti comunice decizia in maximum 15 zile lucratoare de la data depunerii cererii.

Ce fac daca mi-a expirat autorizatia de construire?

In cazul in care nu ai reusit sa incepi lucrarile in termenul de valabilitate a autorizatiei de construire si daca intre timp nu au fost aprobate noi reglementari urbanistice, ti se va putea emite o noua autorizatie de construire in baza aceleiasi documentatii pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire, fara a fi necesar sa obti un nou certificat de urbanism sau un nou set de avize, dar numai daca aceasta noua autorizatie va fi solicitata intr-un interval de timp egal cu termenul de valabilitate al autorizatiei initiale.

Daca ai inceput lucrarile de construire insa nu reusesti sa le finalizezi in termenul de valabilitate al autorizatiei, vei putea obtine o noua autorizatie de construire, corespunzatoare lucrarilor deja executate pana la data solicitarii, pentru continuarea lucrarilor cu respectarea prevederilor documentatiei initiale, fara a fi necesar sa obti un nou certificat de urbanism sau a unor noi avize si acorduri.

Trebuie sa ai foarte mare grija la cazul in care intrerupi executia lucrarilor pe o perioada care depaseste durata de executie inscrisa in autorizatie. In acest caz va trebui sa aplici masuri de conservare ale lucrarilor deja executate si sa obti toate documentele care le atesta, altfel continuarea lucrarilor ramase de executat se va putea face numai in baza unei documentatii tehnice intocmite in conformitate cu concluziile unui raport de expertiza tehnica, ceea ce te va costa o suma considerabila de bani.

In situatia in care in timpul executarii lucrarilor, in perioada de valabilitate a autorizatiei de construire doresti sa modifici tema de proiectare cu elemente ce vor duce la modificarea proiectului autorizat, esti obligat sa soliciti o noua autorizatie de construire.

Cand se considera lucrarile finalizate?    

Lucrarile de constructii autorizate se considera finalizate numai in cazul in care ai realizat toate elementele prevazute in autorizatie si daca ai efectuat receptia la terminarea lucrarilor. Efectuarea receptiei este obligatorie pentru toate tipurile de constructiiautorizate, inclusiv in situatia in care le realizezi in regie proprie.

Dupa finalizarea completa a constructiilor, nu mai tarziu de 15 zile de la data expirarii termenului prevazut in autorizatia de construire, trebuie sa declari constructiile executate in vederea impunerii la organele financiare teritoriale sau la unitatile subordonate acestora.

Ce fac daca am construit fara autorizatie de construire?

Constructiile executate fara autorizatie de construire sau care nu respecta prevederile autorizatiei, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, nu se considera finalizate.

Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare care confirma ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces- verbal de receptie la terminarea lucrarilor. In cazul in care constructiile pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie (3 ani de la data savarsirii faptei) nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare privind edificarea constructiei va fi emis in baza unei expertize tehnice si a documentatiei de arhitectura care atesta incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate.

In cazul in care prin expertiza tehnica se constata neindeplinirea cerintelor de rezistenta si a celor cu privire la incadrarea in reglementarile de urbanism, primaria nu iti va putea elibera certificatul de atestare. 

Materialul acesta include foarte multe informatii si este posibil ca dupa ce il citesti sa iti ridice anumite intrebari. Poti oricand se ne contactezi pe email, whatsapp sau pe retelele de socializare de mai jos in cazul in care doresti o sesiune de consultanta gratuita. De asemenea poti sa ne transmiti si idei cu privire la subiecte pe care ai dori sa le tratam mai departe pentru a ajuta intreaga comunitate.

Proiecte fara compromisuri,

Echipa Technotik.