Analiza de acasa

Din punctul meu de vedere discutia despre alegerea terenului de casa trebuie sa porneasca de la amplasamentul acestuia. Stii ca cele mai importante 3 caracteristici ale unui teren sunt locatia, locatia si locatia. Asa ca, pentru a alege zona in care vei cauta mai departe terenuri disponibile va trebui sa tii cont de punctele tale de interes:

• Scolile copiilor;

• Joburile voastre;

• Supermarket-uri usor accesibile;

• Locuri in care va petreceti timpul liber;

• Zone de relaxare si agrement;

Stilul tau de viata actual poate suferi schimbari drastice in viitor asa ca-ti recomand sa iei in calcul toate posibilitatile, ba chiar sa faci o vizita inainte in zonele asupra carora te-ai decis ca iti plac, sa te plimbi pe stradute, sa fii atent la potentialul lor si la vecini.

Aici putem discuta putin si despre contextul urban. Cel mai probabil vei avea optiunea de a achizitiona o parcela mai ieftina, undeva in camp, minusurile fiind ca o perioada buna de timp vei fi inconjurat de santiere si praft si cel mai probabil vei avea surpriza ca in jurul tau sa rasara cate o opera arhitecturala hidoasa pe care tu vei avea placerea sa o admiri in fiecare zi.

A doua ta sansa va fi sa achizitionezi un teren intr-o zona care este deja destul de populata, cu vecinatatile construite. Avantajul este ca vei stii de la bun inceput care vecin se va uita in curtea ta de pe geamul de la etaj  si vei putea evita zonele cu o arhitectura speciala insa cel mai probabil pretul terenului va fi mai mare, gardurile vecinilor este posibil sa-ti fi luat cativa metri patrati de teren pe fiecare parte iar solul de suprafata cel mai probabil este de umplutura, rezultat din santierele vecinilor care atunci cand si-au facut casa au aruncat o buna parte din resturi pe terenurile golae din jur.

Insorirea, dimensiunile si forma terenului sunt alte cateva caracteristici ce pot fi verificate inca de acasa. O parcela frumoasa de casa trebuie sa aiba minim 700 de metri patrati, cu forma de dreptunghi dar cu o proportionare relativ patrata, avand o deschidere de minim 20 de metri la strada.

Orientarea parcelei fata de punctele cardinale este din punctul meu de vedere la fel de importanta ca apropierea fata de punctele de interes. Daca de exemplu terenul dorit de tine are drumul de acces la Nord, asta iti va da tie posibilitatea de a avea curtea amplasata pe Sud, scaldata de razele soarelui pe parcursul intregii zile. Dormitoarele le vei putea avea in acest caz pe Est pentru a te putea bucura de lumina rasaritului in fiecare dimineata iar zona de zi pe Sud si Vest fiind astfel spalata de lumina pe parcursul intregii zile.

Tool-uri ce-ti poti fi de folos

Google Maps ar trebui sa fie prietenul tau inca de la inceputul acestei aventuri. Cauta pe harta parcelele care te intereseaza, activeaza layerul de trafic si analizeaza modul in care se desfasoara lucrurile la diferite ore din zi pe parcursul unei saptamani. Verifica aproximativ distantele pe care le ai de parcurs cu diferite mijloace de transport pana la punctele tale de interes. Vezi unde sunt situate cele mai apropiate statii de transport public si in ce directii poti porni cu ajutorul mijloacelor de transport in comun.

Daca tot vorbim despre harta iti mai dau un pont. Pe siteul Geoportal ANCPI poti sa cauti parcelele de teren dorite fie manual fie cu ajutorul numarului C.F. In partea din dreapta a site-ului vei gasi si un buton de "Legenda", foloseste-l cu incredere pentru a te asigura ca nu iti vei lua teapa. Au fost deja nenumarate cazuri in Romania in care oamenilor li s-a prezentat o parcela de teren excelenta dar in acte li s-a vandut o bucata de pamant aflata la sute de metri distanta.

Google Earth Pro este un alt tool de care te poti folosi. Cu ajutorul imaginilor din satelit te poti intoarce in timp cam pana prin 2003-2006 pentru a verifica ce s-a intamplat cu parcela in timp. Au aparut constructii noi pe teren? S-au demolat constructii vechi? Poti avea surpriza sa te trezesti cu fundatii ingropate sau mai rau cu vre-o fosa?

Avantaje si dezavantaje

Daca pana la urma ai ales sau ai fost nevoit sa fugi de centrul orasului este important sa faci aceasta alegere sa merite. Indeparteazate pe cat posibil de trafic, zgomot si surse de poluare. Nu-ti alege o parcela de teren aflata in imediata apropiere a unei artere majore de circulatie, nu te apropia prea tare de zone industriale si de servicii chiar daca terenurile acolo sunt mai ieftine si incearca sa eviti aeroporturile, liniile de cale ferata sau alte surse de zgomot constant care iti pot afecta negativ viata in noua ta casa. Nici cele mai performante tamplarii sau sisteme de ventilatie nu vor face fata unui teren situat intr-o zona nefericita.

Sunt sigur ca ai auzit multe persoane care si-au achizitonat parcele de case la liziera padurilor sau in apropierea unui lac pentru a se bucura timp de 3 anotimpuri de tot ceea ce are mai frumos natura de oferit la numai 5 minute de casa. Sunt curios, ai vorbit cu ei si dupa ce s-au mutat in noua casa? Vara pot sta pe terasa sau ii mananca tantarii? Musafiri neinvitati, sobolani sau dihori, veniti din padure nu au avut? Nu spun ca ar fi un lucru garantat ca te vei trezi cu daunatori dar ar fi bine sa intrebi si vecinii din zona cam care este situatia.

Alunecarile de teren si zonele inundabile sunt alte lucruri de care ar trebui sa tii cont. Fiind la campie, in jurul Timisorii nu am avut parte de alunecari de teren insa inundatii au mai fost in ultimii 10-20 de ani la Sag, Albina si Parta. In urma ploilor chiar si Girocul si Dumbravita au avut probleme in ultimii 2- 3 ani pentru ca reteaua nu a fost capabila sa preia volumul mare de apa astfel oamenii s-au trezit cu casele inundate. Asigura-te ca terenul pe care ai pus ochii este cat de mult posibil pazit de calamitati naturale!

Ca tot vorbim de Dumbravita, sa fii foarte atent si la modul in care se face accesul pe terenul tau. Dintr-o serie de intamplari nefericite cateva drumuri de acces la diferite parcele de case din comuna nu au fost cedate primariei, ba chiar au fost vandute unor oameni care ulterior au cerut sume mari de bani celor care doreau sa construiasca pe parcele accesate din aceste drumuri. Sunt sigur ca acestea nu sunt cazuri unice in Romania deci inainte sa semnezi orice contract de vanzare- cumparare, obtine de la directia de patrimoniu din cadrul primariei o dovada cum ca parcela dorita de tine poate fi accesata din drumul public (daca este vorba de un drum public) sau verifica pe C.F. sa fie trecut dreptul tau de servitute asupra dumului in cazul in care acesta este inca drum privat.

Analiza din teren

Dupa cum am spus si mai sus, ia-ti timp si viziteaza zonele asupra carora te-ai decis ca-ti plac, plimba-te pe stradute si fii atent atat la potentialul lor cat si la vecini. Ieftin, bun si rapid nu se poate, asa ca daca bugetul nu-ti permite sa te indrepti spre un teren care garantat iti va satisface toate nevoile, atunci aloca-ti timp sa faci tot reasearch-ul de care este nevoie pentru a putea alege corect.

In timp ce te plimbi prin cartiere acorda mare atentie utilitatilor din zona. Nu lua doar de bun ce-ti spune proprietarul terenului. Uita-te la casele vecinilor din stanga si din dreapta si identifica vizual contoarele lor de curent, apa si gaz. Iti recomand sa nu te bazezi pe promisiuni cum ca "se vor face lucrari in zona", "terenul urmeaza sa fie bransat la utilitati", etc. Am vazut cazuri in care teava de gaz era la 2 parcele distanta de casa ... de 3 ani era la 2 parcele distanta de casa iar beneficiarii nu reuseau nicicum sa rezolve extinderea de retea, primeau numai promisiuni.

Inainte sa inchei plimbarea intoarce-te la parcela dorita si analizeaza vizual suprafata ei, se observa denivelari vizible care implica necesitatea unei sistematizari costisitoare? Urmareste si care este relatia terenului cu drumul de acces. Daca parcela este mai jos ca soseaua vei avea cel mai probabil batai de cap cu apele pluviale mai ales ca in timp eventualele lucrari de drumuri vor avea ca efect inaltarea si mai puternica a drumului.

Ultimul lucru pe care trebuie sa il verifici in teren sunt perspectivele, mai precis ce vezi cand te uiti pe geam. Stiu ca poate parea dificil ca un teren ieftin sa indeplineasca toate aceste conditii dar merita sa incerci! Vei investi o suma mare de bani pentru a-ti construi casa si cred ca nu iti doresti ca de pe terasa sa vezi un canal de deversare insalubru, cateva case hidoase si eventual vreo 2-3 anexe care stau sa pice.

Studii si documente ale terenului

Certificatul de urbanism despre care am mai tot povestit noi in alte articole iti va veni in ajutor si de aceasta data. Daca te-ai hotarat pe cateva terenuri care-ti plac, solicita in prima faza un certificat de urbanism de informare, astfel vei afla regimul Juridic, Economic si Tehnic al terenului, informatii care te vor ajuta sa afli daca parcela este inclusa sau nu in anumite zone de protectie (monumente, situri arheologice, linii CFR sau cai LEA, etc.) care vor ridica drastic costurile si timpii de proiectare. Iti recomand sa arunci un ochi si pe articolele noastre dedicate certificatului de urbanism pentru a intelege mai bine ce rol are si la ce te ajuta:

• Tot ce trebuie sa stii despre certificatul de urbanism;

• Cum citesti certificatul de urbanism - Partea 1;

• Cum citesti certificatul de urbanism - Partea 2;

• Ce inseamna P.O.T. si C.U.T.;

• Extrasul de carte funciara;

Tot cam acum ar fi momentul sa afli daca poti construi cu adevarat pe acel teren. De exemplu parcela poate fi amplasata in intravilanul unei localitati insa prin P.U.G. sa fie stabilit ca in acea zona se va putea construi numai in urma elaborarii unui P.U.Z. Un certificat de urbanism de informare trebuie sa cuprinda obligatoriu si indicatiile de genul acesta.

Nu de putine ori s-a intamplat sa dau peste terenuri care pe extrasul C.F. aveau o anumita suprafata insa in realitate ele erau cu cate 40-50 de metri patrati mai mici, deoarece vecinii care au construit inainte au trecut cu gardul 50 de centimetri pe parcela vecina. Daca esti 100% decis ca vrei sa achizitionezi un anumit teren scapa de foarte multe batai de cap si apeleaza la servicile unui topograf autorizat pentru a identifica si masura parcela astfel, daca totul este in regula, la final vei avea si parcela si planul de situatie vizat OCPI care iti va fi de folos cand vei dori sa obti autorizatia de construire.

Ultimul lucru despre care vreau sa iti vorbesc este studiul geotehnic. Din acest studiu ne dam seama de natura terenului de fundare, adancimea la care se vor executa fundatiile si inaltimea la care se situeaza panza freatica. Unele persoane recomanda sa solicti un studiu geotehnic inainte de a achizitiona terenul pentru a inlatura orice temere. Am intalnit si eu o situatie in care dupa achiztionarea terenului noul proprietar a aflat ca primii 2 metri adancime din teren sunt de umplutura astfel fundatia casei se putea realiza numai cu eforturi financiare foarte mari. Desigur omul a renuntat la construirea casei pe acel teren, a ramas cu banii pe teren dati si a pornit din nou aventura de la 0.

Cred ca deja sunt destul de multe informatii de digerat pentru o singura sesiune asa ca cel mai bine ar fi sa incheiem acum mai ales ca ai reusit sa deprinzi un bagaj destul de mare care te va ajuta in continuare. In cazul in care mai ai intrebari, poti oricand se ne contactezi pe email, whatsapp sau pe retelele de socializare de mai jos pentru o sesiune de consultanta gratuita. De asemenea poti sa ne transmiti si idei cu privire la subiecte pe care ai dori sa le tratam mai departe pentru a ajuta intreaga comunitate.

Proiecte fara compromisuri,

Echipa Technotik.